Os Fundos Imobiliários, conhecidos como FIIs, se tornaram uma das opções mais populares de investimento no Brasil. Pois eles permitem que qualquer pessoa invista no mercado imobiliário com valores acessíveis e ainda receba renda passiva mensal por meio dos dividendos.

Mas nem todos os FIIs são iguais. Pois existem diferentes tipos, cada um com suas características, vantagens e riscos. Neste artigo, você vai entender como funcionam os principais: fundos de tijolo, fundos de papel, híbridos e os FOFs.

Fundos de Tijolo: Investindo em Imóveis Físicos

Os fundos de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, hospitais ou lajes corporativas. A renda vem do aluguel pago pelos inquilinos desses imóveis, o que garante um fluxo de caixa relativamente estável. Por isso é importante ver a vacância do fundo, que é a proporção dos imóveis do portfólio do fundo que estão desocupados ou sem inquilino. Afinal imóvel vazio não gera renda.

Entre suas vantagens estão a segurança de ter ativos reais e a previsibilidade dos rendimentos. Por outro lado, eles podem sofrer com vacância — quando o imóvel fica sem inquilino — e com crises econômicas que afetam o setor imobiliário.

Alguns exemplos de fundos de tijolos são:

• Lajes Corporativas: Fundos que investem em escritórios e prédios comerciais em grandes centros urbanos. Alguns exemplos são o PVBI11, HGRE11 e KORE11
• Shoppings e Varejo: Focam em shoppings centers e outros imóveis de varejo. Alguns exemplos são o XPML11, VISC11 e HGBS11.
• Logística: Destinam-se a galpões e centros de distribuição para atender o e-commerce. Alguns exemplos são o HGLG11, BTLG11 e XPLG11.
• Outros segmentos: Podem incluir hospitais, hotéis, agências bancárias e entre outros. Alguns exemplos são o URPR11, RBRP11 e XPIN11
• Fundos Híbridos: Investem em uma variedade de tipos de imóveis, sem um foco único em um segmento específico. Alguns exemplos são o KNRI11, FTCE11B e TRXF11.

Atenção: Esses fundos não são indicações, apenas exemplos de fundos filtrando pelo maior valor patrimonial. Fonte: Investidor10

Fundos de Papel: Renda com Ativos de Crédito Imobiliário

Já os fundos de papel não compram imóveis, mas sim títulos de crédito ligados ao setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Dessa forma, eles oferecem rendimentos geralmente mais altos e atrativos.

O grande destaque desses fundos é a isenção de imposto de renda sobre os dividendos para pessoas físicas, além da boa rentabilidade em cenários de juros elevados. O risco principal, no entanto, está na inadimplência dos devedores desses créditos e na variação das taxas de juros.

Exemplos de Fundos Imobiliários de Papel: MXRF11, KNCR11 e KNIP11.

Fundos Híbridos: Combinação de Tijolo e Papel

Os fundos híbridos são uma mistura dos dois anteriores: eles investem tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito imobiliário. Essa combinação traz diversificação dentro de um único fundo, o que pode equilibrar riscos e oportunidades.

Um ponto positivo é que o investidor não precisa escolher apenas entre tijolo ou papel, já que ambos estão presentes no mesmo portfólio. O lado negativo é que a gestão se torna mais complexa, e os resultados podem variar de acordo com a proporção escolhida pelo administrador do fundo.

Fundos de Fundos (FOFs): Investindo em Outros Fundos Imobiliários

Os FOFs são fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs. Eles funcionam como uma carteira diversificada, gerida por profissionais, que selecionam os fundos mais promissores do mercado. Assim, o investidor tem acesso a uma ampla variedade de ativos em apenas um único investimento.

A principal vantagem é a diversificação automática, que reduz riscos específicos de um único fundo. Contudo, o ponto de atenção é que os FOFs costumam cobrar uma taxa de administração própria, além das taxas dos fundos em que investem, o que pode reduzir um pouco a rentabilidade final.

Qual Tipo de FII Escolher?

Não existe um tipo de FII que seja melhor para todos. Os fundos de tijolo podem atrair investidores mais conservadores que buscam estabilidade, enquanto os fundos de papel chamam a atenção de quem busca rendimentos mais elevados. Já os híbridos e os FOFs são boas opções para quem valoriza diversificação.

A escolha depende do seu perfil de investidor e dos objetivos financeiros. O ideal é analisar bem cada fundo, verificar seu histórico de pagamentos e entender o setor em que atua antes de investir. Por isso, diversificar entre diferentes tipos de FIIs também é uma estratégia inteligente para equilibrar riscos e ganhos.

Entenda Seus Fundos Imobiliários e Diversifique

Os fundos imobiliários são uma porta de entrada prática e acessível para o mercado imobiliário. Conhecer os diferentes tipos — tijolo, papel, híbridos e FOFs — é essencial para investir com segurança e escolher aqueles que se encaixam melhor no seu perfil.

Ao diversificar sua carteira entre os diversos modelos, você aproveita o melhor de cada um e reduz riscos. Se o objetivo é construir renda passiva de longo prazo, os fundos imobiliários podem ser grandes aliados na sua jornada de investimentos.